1세대 1주택 비과세 — 보유 2년이 원칙이지만 조정대상지역은 거주 2년이 더 붙습니다

먼저 확인할 것

1세대 1주택 비과세는 "2년만 보유하면 된다"고 흔히 알려져 있습니다. 틀린 말은 아니지만, 취득 당시 그 주택이 조정대상지역에 있었다면 조건이 하나 더 붙습니다.

• 조정대상지역이 아니었던 주택: 보유기간 2년 이상
• 조정대상지역 이었던 주택: 보유기간 2년 이상 + 그 보유기간 중 거주기간 2년 이상

"취득 당시" 기준이라는 점이 중요합니다. 지금은 조정대상지역에서 해제됐더라도, 취득하실 때 지정되어 있었다면 거주기간 요건은 그대로 적용됩니다.

핵심 정리

보유기간과 거주기간

소득세법 시행령 제154조제1항이 정하는 원칙입니다.

취득 당시 상태	보유기간	거주기간
조정대상지역이 아니었음	2년 이상	요건 없음
조정대상지역이었음	2년 이상	보유기간 중 2년 이상

거주기간은 실제 거주 여부가 아니라 주민등록표 등본상 전입일부터 전출일까지의 기간으로 계산합니다(시행령 제154조제6항). 실거주와 전입신고 시점이 어긋나 있으시면 인정되는 거주기간도 달라질 수 있습니다.

보유·거주기간 없이도 비과세인 경우

시행령 제154조제1항 단서가 정하는 예외입니다. 아래에 해당하시면 보유기간·거주기간 제한을 받지 않습니다.

사유	요건
임대주택 취득 후 거주	임차일부터 양도일까지 세대전원이 5년 이상 거주
수용	사업인정 고시일 전 취득한 주택이 협의매수·수용된 경우
해외이주	세대전원 출국, 출국일 현재 1주택 보유, 출국일부터 2년 이내 양도
국외 취학·근무	1년 이상 국외거주 필요, 세대전원 출국, 출국일부터 2년 이내 양도
부득이한 사유	1년 이상 거주한 주택을 취학·근무·질병요양 등으로 양도

이 다섯 사유는 각각 별도의 세부 조건(출국 후 2년 이내 양도 등)이 따로 붙으므로, 해당하실 것 같으시면 조문 원문으로 정확한 요건을 다시 확인하시기 바랍니다.

12억원을 넘는 고가주택

비과세 대상에서 아예 제외되는 것이 아닙니다. 소득세법 제89조제1항제3호가 "실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다"고 정하는데, 이는 12억원을 초과하는 부분만 과세 대상이 된다는 뜻입니다. 전체 양도차익 중 12억원 초과분에 해당하는 비율만큼만 안분하여 과세되고, 나머지는 비과세로 남습니다.

직접 확인해 보기

요건을 나중에 확인해 보니 비과세 대상이었는데 이미 양도소득세를 신고·납부하셨다면, 경정청구로 돌려받으실 수 있습니다.

경정청구의 전체 구조와 기한 계산 방법은 경정청구에, 실제 환급 절차는 국세환급금 조회에 정리해 두었습니다.

근거 자료

다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.

제1항에 따른 거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 한다.

자주 묻는 질문