일시적 2주택 비과세 — 조정대상지역끼리 갈아타면 10월부터 처분기한이 2년입니다

먼저 확인할 것

이사하면서 새 집을 먼저 사고 살던 집을 나중에 파는 경우, 잠시 2주택이 되더라도 정해진 기한 안에 종전 주택을 팔면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 이것이 일시적 2주택 특례입니다.

그런데 2026년 10월 1일부터 그 기한이 둘로 갈렸습니다. 소득세법 시행령 제155조제1항이 개정되면서 조정대상지역 안에서 갈아타는 경우만 기한이 짧아졌습니다.

• 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역이고, 신규 주택을 2026년 8월 4일 이후 취득한 경우: 신규 주택 취득일부터 2년 안에 종전 주택을 파셔야 합니다.
• 신규 주택을 2026년 8월 3일 이전에 취득했거나, 그때까지 계약금을 지급한 경우: 종전대로 3년입니다.
• 둘 중 하나라도 조정대상지역이 아닌 경우: 3년입니다.

"일시적 2주택은 3년"이라고 적힌 안내가 아직 많습니다. 조정대상지역 안에서 갈아타시는 분이 이 안내만 믿고 3년을 기다리면 비과세를 놓칠 수 있습니다.

핵심 정리

일시적 2주택 비과세의 세 요건

요건	기준	근거
신규 주택 취득 시점	종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후	시행령 제155조제1항 본문
종전 주택 처분 시점	신규 주택 취득일부터 2년 또는 3년 이내 (아래 표)	시행령 제155조제1항 각 호
종전 주택 자체 요건	1세대 1주택 비과세 요건(보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 2년도)	시행령 제154조제1항

세 번째 요건을 놓치기 쉽습니다. 제155조제1항은 일시적 2주택을 "1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다"고 정합니다. 2주택이라는 사실만 눈감아 줄 뿐, 종전 주택이 보유·거주기간 요건을 갖춰야 한다는 점은 그대로라는 뜻입니다. 보유·거주기간 요건은 1세대 1주택 비과세에 정리해 두었습니다.

첫 번째 요건에는 예외가 있습니다. 종전 주택이 아래 중 하나에 해당하면 1년이 지나지 않았어도 됩니다(시행령 제155조제1항 후단).

• 세 들어 살던 건설임대주택이나 공공매입임대주택을 취득해 파는 경우로, 임차일부터 양도일까지 세대 전원이 5년 이상 거주했을 때 (제154조제1항제1호)
• 사업인정 고시일 전에 취득한 주택이 협의매수되거나 수용되는 경우 (같은 항 제2호가목)
• 1년 이상 거주한 주택을 취학·근무·질병 요양 같은 부득이한 사유로 파는 경우 (같은 항 제3호)

처분기한: 2년인가 3년인가

신규 주택 취득일 현재	처분기한	근거
종전 주택이 조정대상지역에 있고, 신규 주택도 조정대상지역에 있음	2년	시행령 제155조제1항제1호
위에 해당하지 않음 (둘 중 하나라도 조정대상지역이 아님)	3년	시행령 제155조제1항제2호
신규 주택 지역이 조정대상지역으로 공고되기 전에 취득했거나 계약금을 지급함	3년	시행령 제155조제1항제1호 괄호

판단 시점은 신규 주택을 취득한 날 현재입니다. 종전 주택을 살 때는 조정대상지역이 아니었더라도, 신규 주택을 취득한 날에 지정되어 있었다면 제1호에 해당합니다.

같은 "조정대상지역"이라도 묻는 시점이 다르다는 점에 주의하셔야 합니다. 종전 주택의 거주 2년 요건(제154조제1항)은 종전 주택을 취득한 당시의 지정 여부를 보고, 처분기한 2년(제155조제1항제1호)은 신규 주택을 취득한 날의 지정 여부를 봅니다.

언제 산 집부터 2년이 적용되나

개정 시행령 부칙 제2조가 정한 경과규정입니다.

상황	처분기한
2026년 8월 4일 이후 조정대상지역의 신규 주택을 취득하고, 2026년 10월 1일 이후 종전 주택을 양도	2년
2026년 8월 3일 이전에 신규 주택(입주권·분양권 포함)을 취득	3년 (종전 규정)
2026년 8월 3일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인됨	3년 (종전 규정)

8월 3일은 정부가 2026년 세제개편안을 발표한 날입니다. 그날까지(당일 포함) 신규 주택을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 분은 바뀐 규정을 적용받지 않습니다. 계약으로 3년을 인정받으려면 계약금 지급 사실이 증명서류로 확인되어야 하니 계약서와 계약금 이체 내역을 보관해 두십시오.

기한은 잔금일부터 셉니다

처분기한의 출발점인 "신규 주택을 취득한 날"은 계약일이 아닙니다. 양도소득세에서 취득일은 원칙적으로 대금을 청산한 날, 곧 잔금일이고(소득세법 제98조), 잔금보다 소유권이전등기를 먼저 했다면 등기접수일입니다(시행령 제162조제1항제2호).

종전 주택을 "판 날"도 같은 기준입니다. 2년 기한의 마지막 날 직전에 계약만 하고 잔금을 기한 뒤로 잡으면, 기한 안에 양도한 것이 되지 않습니다.

조정대상지역인지 확인하는 법

조정대상지역은 국토교통부 공고로 지정·해제되고, 시기에 따라 계속 바뀝니다. 그래서 이 글에는 지역 목록을 옮겨 적지 않았습니다.

2026년 7월 1일 기준 전체 현황은 국토교통부 2026년 6월 30일 보도참고자료 「투기과열지구 및 조정대상지역 추가 지정」의 첨부 「참고2」에 지역별 지정일과 함께 정리되어 있습니다. 판단 기준이 "신규 주택을 취득한 날 현재"이므로 지정일을 꼭 함께 보십시오. 7월 1일 이후에 지정이나 해제가 있었는지는 국토교통부 보도자료에서 확인하셔야 합니다.

다만 이 표로 과거의 지정 여부를 판단하시면 안 됩니다. 표에는 지금 지정된 지역과 그 지정일만 나오고, 예전에 지정됐다가 해제된 이력은 나오지 않습니다. 표의 지정일이 최근이라도 그 전에 다른 기간 동안 조정대상지역이었을 수 있습니다. 종전 주택의 거주 2년 요건처럼 몇 년 전 취득 당시의 지정 여부가 필요하면, 국토교통부 홈페이지 행정규칙(훈령·예규·고시) 게시판의 과거 지정·해제 공고(2023년 1월분까지)를 확인하십시오.

기한을 넘겨도 인정되는 경우

경우	내용	근거
팔려고 공적 절차를 밟는 중	신규 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 한국자산관리공사에 매각을 의뢰했거나, 법원에 경매를 신청했거나, 공매가 진행 중인 경우 등	시행령 제155조제18항
수도권 법인·공공기관의 지방 이전	수도권에 1주택을 가진 임직원 세대가 이전한 시·군(또는 연접 시·군)에서 신규 주택을 취득하면 처분기한 5년, 1년 요건 없음	시행령 제155조제16항

매물로 내놓았는데 안 팔린 것만으로는 기한 연장 사유가 되지 않습니다.

처분기한이 2년이라면, 2년이 되기 전에 절차를 밟아 두십시오. 이 경우 제18항이 어느 시점을 기준으로 적용되는지가 아직 확정되지 않았기 때문입니다.

제155조제1항은 제18항의 사유를 기한 안에 양도한 것에 포함한다고 정합니다. 그런데 제18항은 이번 개정에서 고쳐지지 않아, 판단 시점이 여전히 "다른 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재"로 적혀 있습니다. 그래서 두 가지로 읽힙니다.

읽는 방법	처분기한 2년인 경우의 결과
조문 문구 그대로	3년이 되는 날 현재 경매 신청 등이 있으면 인정
처분기한에 맞춰 읽기	2년이 되는 날 현재 경매 신청 등이 있어야 인정

문구 그대로 읽으면 기한을 2년으로 줄인 개정 취지와 맞지 않습니다. 반대로 2년으로 읽는 것은 조문에 그렇게 적혀 있지 않습니다. 2026년 10월 7일 현재 이 점을 다룬 국세청 해석은 찾지 못했습니다. 2년 안에 절차를 밟아 두면 어느 쪽으로 해석되더라도 인정받을 수 있습니다. 해당되시면 관할 세무서나 국세청 상담센터(126)에 확인하시기 바랍니다.

이 글이 다루지 않는 경우

이 글은 1주택을 가진 세대가 집을 한 채 더 사서 2주택이 된 경우(시행령 제155조제1항)만 다룹니다. 아래 경우에는 별도 특례가 적용됩니다.

상황	특례	근거
새 집 대신 조합원입주권이나 분양권을 취득함	종전 주택을 산 지 1년 이상 지나 취득하고, 그 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우 등. 이번 개정으로 바뀌지 않았습니다	시행령 제156조의2제3항, 제156조의3제2항
주택을 상속받음	일반주택을 양도할 때 상속주택을 주택 수에서 뺌	시행령 제155조제2항
60세 이상 직계존속을 모시려고 세대를 합침	합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택	시행령 제155조제4항
각자 1주택을 가진 채 혼인함	혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택	시행령 제155조제5항

직접 확인해 보기

요건을 다시 따져 보니 비과세 대상이었는데 이미 양도소득세를 신고·납부하셨다면, 경정청구로 돌려받으실 수 있습니다.

다만 판정기는 지금 종합소득세 확정신고와 근로소득 연말정산 기준으로만 기한을 계산합니다. 양도소득세는 예정신고를 했으면 확정신고를 하지 않을 수도 있어(소득세법 제110조제4항), 기한을 세기 시작하는 날이 판정기 계산과 다를 수 있습니다. 양도소득세의 정확한 청구 기한은 홈택스나 관할 세무서에서 확인하십시오. 경정청구의 전체 구조는 경정청구에 정리해 두었습니다.

세금과 비용

처분기한을 넘기면 종전 주택은 2주택 상태에서 양도한 것이 되어 1세대 1주택 비과세를 받지 못하고, 양도차익 전체가 과세 대상이 됩니다.

종전 주택을 팔 때 그 주택이 조정대상지역에 있다면 불이익이 더 커질 수 있습니다.

구분	내용	근거
중과세율	조정대상지역에서 1세대 2주택에 해당하는 주택을 양도하면 기본세율에 20%p를 더합니다	소득세법 제104조제7항제1호
장기보유특별공제	중과되는 주택은 공제를 받지 못합니다	소득세법 제95조제2항
중과 제외	기한 안에 팔고 1세대 1주택 요건도 갖춘 종전 주택은 중과에서 빠집니다. 기한을 넘기면 이 제외 사유에 해당하지 않습니다	시행령 제167조의10제1항제15호
한시 배제	2026년 5월 9일까지 양도한 주택을 중과에서 빼 주던 규정은 이미 기한이 지났습니다	시행령 제167조의10제1항제12호의2가목

다른 중과 제외 사유에 해당하는지는 사람마다 달라 이 글에서 다루지 않습니다. 기한을 이미 넘기셨다면 신고 전에 세무서나 세무사에게 확인하시기 바랍니다.

기한 안에 팔았더라도 종전 주택의 양도 당시 실지거래가액(주택과 딸린 토지의 합계)이 12억원을 넘으면 비과세 대상에서 빠집니다(소득세법 제89조제1항제3호). 이때도 전부가 아니라 12억원 초과분에 해당하는 양도차익만 과세됩니다(같은 법 제95조제3항, 시행령 제160조제1항).

근거 자료

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 다음 각 호의 구분에 따른 기간 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (후단 생략)

1. 신규 주택의 취득일 현재 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우: 2년

2. 제1호 외의 경우: 3년

제2조(조정대상지역 내 일시적 2주택자에 대한 비과세 요건에 관한 적용례 등) ① 제155조제1항제1호의 개정규정은 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2026년 8월 4일 이후에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하는 경우(제2항 각 호에 해당하는 경우는 제외한다)로서 이 영 시행 이후 종전의 주택을 양도하는 경우부터 적용한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제155조제1항제1호의 개정규정에도 불구하고 종전의 제155조제1항에 따른다.

1. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2026년 8월 3일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우

2. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2026년 8월 3일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우

⑱ 법 제89조제1항제4호나목에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다른 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 「한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률」에 따른 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우

2. 법원에 경매를 신청한 경우

3. 「국세징수법」에 따른 공매가 진행 중인 경우

(제4호·제5호 생략)

자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. (후단 생략)

1. 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

(제2호부터 제4호까지 생략)

① 법 제104조제7항제1호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 2개(제1호 또는 제12호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.

(제1호부터 제14호까지 생략)

15. 제155조 또는 「조세특례제한법」에 따라 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보거나 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항이 적용되는 주택으로서 같은 항의 요건을 모두 충족하는 주택

자주 묻는 질문