전입신고와 확정일자 — 하나는 대항력, 하나는 우선변제권으로 역할이 다릅니다

먼저 확인할 것

"전입신고 했으니 안전하다"고 생각하시면 절반만 맞습니다. 전입신고(와 주택 인도)는 대항력만 만들어 주고, 경매·공매에서 돈을 먼저 받는 우선변제권은 확정일자가 있어야 생깁니다.

핵심 정리

대항력과 우선변제권의 차이

구분	대항력	우선변제권
필요 조건	주택 인도 + 전입신고(주민등록)	대항요건(인도+전입신고) + 확정일자
효력 발생 시점	전입신고 다음 날부터	확정일자를 받은 이후
무엇을 보장하나	집주인이 바뀌어도 임차인 지위 주장 가능	경매·공매 시 후순위 채권자보다 먼저 배당받을 권리

둘 다 갖추셔야 합니다. 전입신고만 하시면 "쫓겨나지는 않지만" 경매에서 다른 채권자에게 밀릴 수 있고, 확정일자만 받고 전입신고를 안 하시면 우선변제권 자체가 생기지 않습니다.

대항력은 "다음 날"부터

조문은 전입신고를 한 "다음 날부터" 제3자에 대한 효력이 생긴다고 정합니다. 전입신고 당일과 그다음 날 사이에 집주인이 근저당을 설정하는 등 다른 권리가 생기면, 그 권리가 임차인의 대항력보다 앞설 수 있습니다. 이사와 전입신고는 되도록 빨리 하시는 편이 유리합니다.

경매에서 돈을 받으려면

대항요건과 확정일자를 모두 갖추셨다면, 경매나 공매의 환가대금에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받을 권리가 있습니다. 다만 임차주택을 양수인(낙찰자)에게 인도하지 않으면 이 배당금을 받을 수 없다는 점도 함께 정해져 있습니다.

세금과 비용

전입신고·확정일자 자체에는 별도의 세금이 붙지 않습니다. 다만 확정일자를 받을 때 소액의 수수료가 있을 수 있으며, 이 글의 근거 조문에는 수수료에 관한 내용이 없으므로 정확한 금액은 신청 기관에서 확인하시기 바랍니다.

근거 자료

임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.

임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.

다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3제5항, 제3조의4제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다.

1. 「은행법」에 따른 은행 (중략)

2. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사

자주 묻는 질문